Edifici verdi: porre fine al ciclo di demolizione e ricostruzione in Cina

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Demolizione di vecchi edifici a Hai'an, provincia di Jiangsu, marzo 2022. Per gran parte degli ultimi 20 anni, la crescita dell'economia immobiliare cinese è stata alimentata dalla demolizione di edifici per fare spazio a nuove costruzioni, a scapito delle emissioni di carbonio (Immagine: Alamy)

Xia Zhijian

31 maggio 202315 giugno 2023

“Non possiamo fare 'demolizioni e costruzioni su larga scala' in nome della rigenerazione urbana”, ha detto ai giornalisti Ni Hong, ministro cinese per l'edilizia abitativa, durante l'incontro delle Due Sessioni di quest'anno. Un’era sta per finire.

Dagli anni '80, escavatori, gru e impalcature sono stati i luoghi più evidenti delle città cinesi. E, in particolare nei primi due decenni di questo secolo, con il boom dell’economia immobiliare, quasi tutte le città della Cina hanno subito requisizioni di terreni, demolizioni, compensazioni e ricostruzioni che hanno accompagnato lo sviluppo. Nel 2009, un collaboratore del Guangzhou Daily ha addirittura nominato il cinese da demolire (拆, chāi) – così ampiamente visibile sugli esterni degli edifici – come personaggio dell’anno.

In Cina, il settore immobiliare ha fatto molto affidamento su un approccio basato sul debito. Durante i periodi di prosperità economica, le società immobiliari hanno spesso chiesto prestiti alle banche per alimentare la loro espansione. Usano i prestiti per acquisire terreni dai governi locali, che li rendono disponibili demolendo vecchi edifici e modificando l’uso del territorio dentro e intorno alle città. Poi le aziende prevendono gli appartamenti prima di aver finito di costruirli. I fondi ottenuti da queste prevendite vengono poi reinvestiti nell'acquisizione di ulteriori terreni.

Se da un lato questo modello basato sul debito ha consentito alle aziende di raggiungere una rapida crescita e di generare profitti sostanziali nel breve periodo, dall’altro le ha esposte anche a debiti crescenti, talvolta impossibili da saldare una volta arrivato il periodo di rimborso.

I tempi delle demolizioni e delle costruzioni su larga scala appartengono ormai al passato. Dalla piena attuazione, nel 2021, della politica delle “tre linee rosse”, che ha limitato i finanziamenti alle società immobiliari fortemente indebitate, lo sviluppo immobiliare in Cina è passato da un’espansione aggressiva a una rapida contrazione. E non ci sono stati segnali di inversione di tale contrazione, anche da quando la politica è stata allentata nella seconda metà del 2022. Ripercussioni si sono fatte sentire anche nei settori del cemento, dell’acciaio e dei relativi settori ad alto contenuto di carbonio.

L’industria delle costruzioni e dell’edilizia, guidata dallo sviluppo immobiliare, è responsabile del 42% delle emissioni di carbonio della Cina, tenendo conto delle fasi operative degli edifici, nonché della loro costruzione. I rapidi cambiamenti che si verificano al suo interno hanno profonde implicazioni per le emissioni complessive di carbonio della nazione. Quali sono le opportunità e le sfide che il settore deve affrontare nel processo di trasformazione in linea con gli obiettivi “dual carbon”, ovvero raggiungere il picco delle emissioni prima del 2030 e raggiungere la neutralità del carbonio entro il 2060?

La politica delle “tre linee rosse” per le società immobiliari cinesi è entrata in pieno vigore all’inizio del 2021. Fissa limiti per tali società in termini di rapporto attività/passività, debito netto e rapporto liquidità/indebitamento a breve termine per determinare se può continuare a raccogliere fondi e, in tal caso, a quale livello. Una società immobiliare che viola tutte e tre le linee rosse non può raccogliere fondi per aumentare il proprio debito fruttifero.

Ciò ha limitato la capacità di rifinanziamento di molte società immobiliari cinesi che operano secondo un modello di debito elevato e fatturato elevato, e il settore ha registrato difficoltà debitorie senza precedenti dalla seconda metà del 2021. Il conseguente aumento degli edifici semifiniti e delle insolvenze sui mutui ha ha inoltre distrutto la fede decennale delle persone nel costante aumento dei prezzi delle case. La grande marcia del settore immobiliare si è fermata.

Con il mercato in rapida evoluzione, anche il governo centrale ha abbandonato il suo precedente modello di sviluppo urbano. Nel 2021, una circolare del Ministero dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha chiesto espressamente la fine dei lavori di demolizione e costruzione su larga scala in nome della rigenerazione urbana. Il ministero ha invece chiesto che vengano mantenuti in uso più edifici esistenti. Ha incoraggiato le città a passare da un modello di sviluppo espansivo attraverso la costruzione di nuovi edifici a quello operativo attraverso la gestione di quelli esistenti.